El precio de una reforma de una casa es una de las primeras preguntas que toda persona se hace cuando empieza a pensar en mejorar su vivienda. Es comprensible, porque reformar una casa no es una operación menor: implica una inversión económica, decisiones importantes y, sobre todo, un cambio que afecta a la vida cotidiana.
Ahora bien, lo que a menudo se pasa por alto —y es fundamental entender desde el principio— es que pedir un presupuesto sin un proyecto definido es poco realista y puede llevar a conclusiones erróneas desde el inicio, condicionando por ejemplo la elección de renunciar o abarcar una reforma sin tener datos fiables. No es por capricho de los arquitectos o por secretismo del sector: es porque simplemente no es posible calcular con responsabilidad lo que aún no se ha diseñado ni especificado. Imaginar que se puede tener una cifra realista sin haber decidido qué se va a hacer, cómo, con qué materiales y con qué nivel de acabado, es como pedir a una imprenta que diga cuánto costará un libro que aún no ha sido escrito.
¿Y SI TODAVÍA NO HE ADQUIRIDO UN INMUEBLE Y QUIERO VALORAR EL COSTE DE LA REFORMA?
Una parte importante del trabajo de los arquitectos consiste en asesorar a personas que están valorando la compra de un inmueble, especialmente cuando la intención es reformarlo. En ese contexto, es evidente que el cliente no puede tener todavía un proyecto detallado, porque ni siquiera ha tomado la decisión de compra y sería absurdo pagar un proyecto por cada casa que le guste. En estos casos, el enfoque es diferente al de una reforma ya decidida.
Lo que se ofrece en estos casos es un servicio de asesoramiento previo a la compra, que incluya una visita técnica al inmueble, un análisis general de su estado, sus posibilidades de reforma (desde el punto de vista normativo, estructural y espacial) y una estimación orientativa del coste de la actuación. Este servicio, a veces llamado informe de viabilidad, estudio previo o incluso pre-proyecto básico, no sustituye al proyecto, pero sí permite al cliente tomar una decisión informada antes de comprar.
Este tipo de análisis puede incluir:
- Una revisión de la documentación del inmueble (catastro, escrituras, planos si existen).
- Un estudio normativo básico (uso permitido, edificabilidad, protección urbanística, etc.).
- Una visita in situ para detectar problemas evidentes (humedades, estructura, instalaciones obsoletas).
- Una propuesta general de redistribución o intervención, con un par de esquemas posibles.
- Una estimación de rango de precios, basada en experiencia y parámetros tipo €/m², con advertencias claras de que se trata de cifras orientativas.
- Y, sobre todo, una explicación clara de lo que sí se puede hacer y de los riesgos ocultos, como costes de legalización, plazos administrativos, o posibles dificultades técnicas.
QUE ENTENDEMOS POR ESTIMACIÓN DE RANGO DE PRECIOS
Los colegios de arquitectos provinciales en España publican periódicamente precios de referencia por metro cuadrado tanto para obra nueva como para reforma. En Sevilla, una reforma integral oscila – según sus calidades – en la horquilla de 400‑900 €/m², según las cifras orientativas derivadas del COAS y experiencias locales. Estas estimaciones sirven como una base inicial, una herramienta útil para hacerse una idea muy general del orden de magnitud del coste de una reforma. Hay que tener en cuenta que, estos mismos precios varían durante el año en función de muchos factores: inflación, disponibilidad de materiales, situación del mercado de la construcción, demanda local, etc. Por tanto, aunque es razonable empezar con una horquilla basada en estas referencias, lo profesional es avanzar hacia un cálculo preciso mediante un proyecto técnico.
Esto incluye los costes de construcción, pero no se deben olvidar los honorarios profesionales, que también forman parte del presupuesto real.
Los honorarios de arquitectos varían dependiendo del alcance del proyecto, pero para una reforma integral en Sevilla y provincia suelen situarse entre el 5 y el 12% del presupuesto de ejecución material (PEM). Estos honorarios incluyen desde las fases iniciales de estudio y anteproyecto, hasta el desarrollo del proyecto básico y de ejecución, tramitación de licencias, coordinación con contratistas y dirección de obra. A esto se pueden sumar los honorarios de interioristas, que en ocasiones trabajan junto al arquitecto o de forma independiente, y que pueden suponer entre el 5 y el 10% del presupuesto, especialmente si hay un trabajo importante de diseño de mobiliario a medida, elección de materiales, iluminación o decoración final.
Finalmente, hay que considerar tasas municipales, licencias, estudio de seguridad, posibles informes técnicos y el coste del IVA, que puede ser del 10% o 21% según el tipo de cliente y obra.
| Concepto | Estimación (€ / m²) | Total para 100 m² |
| Reforma básica/media | 400–600 €/m² | 40.000–60.000 € |
| Reforma media/alta | 600–900 €/m² | 60.000–90.000 € |
| Herramienta COAS (PREOC local) | ~850 €/m² recomen. medio | ≈85.000 € (calidades altas) |
| Honorarios del arquitecto (8–12 %) | – | 3.200–7.200 € |
LA IMPORTANCIA DE UNA PLANIFICACIÓN
Cuando una persona contacta a un arquitecto, una constructora o un interiorista y pide “una estimación” para reformar su casa sin aportar un plano, sin haber hecho una lista precisa de necesidades, sin saber si va a mover instalaciones, si va a cambiar ventanas, si va a tirar muros o si simplemente quiere pintar y cambiar el suelo, la respuesta solo puede ser una: hay que hacer un proyecto primero.
El proyecto es el documento técnico que recoge todas las decisiones clave del diseño, que permite calcular con precisión las partidas de obra, que define calidades, acabados, sistemas constructivos y soluciones técnicas. Sin eso, el presupuesto es una entelequia. Como hemos dicho, se puede hablar de rangos aproximados, pero no se puede dar una cifra responsable.
Una vez que el proyecto está definido —y aquí hablamos de un diseño detallado, con planos, soluciones técnicas, acabados y materiales concretos— llega una fase clave que muchas veces se subestima: las mediciones. Las mediciones son un documento técnico que desglosa todas las partidas de obra, con cantidades exactas, unidades de obra y especificaciones que permitirán a cualquier constructora hacer un presupuesto real y detallado. Este proceso requiere tiempo y precisión, y no puede hacerse si el proyecto no está completamente desarrollado y sin consultar con los clientes cada una de las soluciones adoptada. Es, además, una herramienta de control clave para evitar desviaciones económicas durante la ejecución. Sin unas buenas mediciones, el riesgo de tener que añadir muchas partidas no valorada es altísimo y, con ellos, llegan los famosos “extras” de obra.
Este es un punto crítico: los “extras” en obra no se deben únicamente a decisiones mal definidas o a una falta de previsión inicial, sino que forman parte inherente de cualquier reforma, por muy bien planificada que esté. Siempre pueden aparecer vicios ocultos —como instalaciones en peor estado del previsto, problemas estructurales o humedades no detectadas a simple vista—, o pueden surgir modificaciones durante la ejecución que el propio cliente decide incorporar, como añadir puntos de luz, cambiar una carpintería o mejorar un acabado. Estas variaciones son normales y hasta cierto punto inevitables, pero lo que sí se puede —y se debe— hacer es limitar su impacto. Cuando durante la obra surgen modificaciones, urgencias o dudas que no estaban contempladas, la constructora debe actuar rápido, a menudo sin tiempo para analizar opciones o negociar precios. Ahí es donde los costes se disparan. Cuando todos los elementos están decididos de antemano, hay mucho menos margen para la improvisación, lo que reduce el número de decisiones urgentes y evita que los precios de esas modificaciones suban por la presión del calendario o la falta de alternativas.
Cuando presento un presupuesto para una reforma, aconsejo siempre a mis clientes de mantener una reserva para imprevistos, que suele estimarse en torno al 10% del presupuesto de ejecución material (PEM). También le digo que esta partida no es opcional: es una red de seguridad frente a sorpresas inevitables, desde un forjado deteriorado que no se había detectado hasta un cambio de criterio a mitad de la obra. No tener esa reserva es exponerse a sustos y decisiones precipitadas bajo presión.
En definitiva, aunque los imprevistos existen, una buena planificación técnica los mantiene bajo control. Por eso, más que obsesionarse con cuánto cuesta reformar, hay que concentrarse en planificar bien y cerrar decisiones antes de empezar.
Por último, una buena planificación no solo evita errores, sino que puede suponer un ahorro real. Aquí van algunos consejos clave:
- Tomarse el tiempo necesario para definir el proyecto antes de pedir presupuestos. Cuanto más cerrado esté el diseño, menos margen para errores.
- Evitar cambios radicales durante la obra, ya que suelen implicar costes extra y retrasos.
- Unificar fases de obra para reducir costes de movilización de equipos.
- Elegir materiales con buena relación calidad-precio, con la ayuda de un interiorista que sepa ajustar el diseño al presupuesto.
- Solicitar al menos tres presupuestos detallados con base en las mismas mediciones, lo que permite comparar objetivamente.
- Evitar fases de urgencia: cuando una obra se hace a contrarreloj, se paga más por materiales y por horas extra.
¿DE CUANTO DINERO DISPONES?
Uno de los temas más delicados —pero también más importantes— a la hora de iniciar una reforma es definir con claridad el presupuesto disponible. Es muy común que, al preguntar cuánto dinero están dispuestos a invertir, los clientes se muestren evasivos o respondan con frases como “prefiero que me digas tú cuánto puede costar” o “ya veremos según lo que salga”. En muchos casos, esta actitud nace de una desconfianza comprensible: el miedo a que, si se dice una cifra, el profesional ajuste mágicamente su propuesta para que cueste exactamente eso, aunque en realidad valga menos. Pero este planteamiento, lejos de proteger al cliente, termina jugando en su contra.
No saber con qué límite económico se trabaja, dificulta muchísimo el arranque del proyecto. Sin una referencia clara, el arquitecto no puede orientar correctamente ni en el diseño, ni en las soluciones técnicas, ni en la elección de materiales y calidades. El riesgo es entonces doble: o se proyecta algo que luego resulta inasumible económicamente, lo que genera frustración y pérdida de tiempo, o se opta por un enfoque excesivamente conservador que no aprovecha al máximo el potencial del espacio o las posibilidades del cliente. Es como encargar un traje sin decir cuánto puedes gastar: el sastre puede imaginar algo de alta costura o algo básico, pero nunca sabrá qué margen tiene para trabajar creativamente.
De hecho, una de las habilidades más valiosas de un arquitecto no es solo diseñar espacios bellos o técnicamente eficaces, sino ser capaz de crear algo especial con un presupuesto limitado, gestionando prioridades, buscando soluciones inteligentes, ajustando detalles y sacando el máximo partido a cada euro. Pero para eso es imprescindible saber cuál es el marco real. Ocultar el presupuesto con la intención de “no ser engañado” puede acabar saliendo más caro, tanto en dinero como en energía y frustración.
Por eso, establecer un clima de confianza desde el inicio es esencial. El presupuesto no es un número cerrado ni inamovible, pero debe ser un dato compartido desde el principio para que el profesional pueda actuar con responsabilidad, creatividad y honestidad. Diseñar sin conocer los límites económicos es como proyectar en la oscuridad. Y si hay algo que un buen arquitecto sabe hacer, es precisamente dar forma a los sueños dentro de los márgenes de la realidad.
TRES FACTORES CLAVES A TENER EN CUENTA
Como he dicho antes, es complicado entrar en el gasto global, sobre todo porque hay algunos elementos clave, partidas individuales de gasto, que influyen mucho en el presupuesto. Entre ellos están:
Materiales
La elección entre materiales de alta calidad o baratos puede marcar una gran diferencia. Un suelo de baldosas o la elección de un parqué pueden ser un gran factor diferenciador. Lo mismo puede decirse del uso de grandes azulejos de pared o superficies de diseño.
Las calidades afectan a acabados (pinturas, suelos, carpinterías), a instalaciones (tipos de mecanismos eléctricos, griferías, climatización) y a sistemas constructivos (aislamientos, tabiquería, sistemas acústicos, etc.). Incluso elementos “invisibles”, como una instalación eléctrica más robusta o un aislamiento térmico más eficiente, pueden tener un coste superior, aunque no se vean a simple vista. La procedencia de los materiales, los tiempos de suministro, la mano de obra especializada y el diseño personalizado también pueden incrementar el coste significativamente.
Mano de obra
Los costes de mano de obra pueden variar según la región, la ubicación del inmueble y la cualificación de cada trabajador. A veces, quienes realizan reformas llave en mano pueden tener un coste superior a la media porque garantizan plazos más ajustados y resultados inmediatos.
Asegúrate de contar con profesionales cualificados y con buenas referencias. Un trabajo mal ejecutado no solo afecta al resultado final, sino que puede traducirse en costes adicionales por reparaciones, modificaciones o incluso conflictos legales. Confía en tu arquitecto a la hora de seleccionar la empresa constructora que llevará a cabo la obra: su experiencia y criterio son claves para evitar sorpresas.
Es fundamental también establecer un acuerdo claro sobre los plazos. El tiempo es un recurso valioso, y cualquier retraso puede implicar gastos imprevistos como alquileres, mudanzas o, en el peor de los casos, desgaste emocional. Desde mi punto de vista, la duración de la obra es una de las variables más determinantes: cuando una reforma se alarga más de lo previsto, no solo se pierde la motivación, sino que pueden surgir tensiones entre las partes implicadas y disminuir la implicación del equipo técnico. Mantener un calendario realista y bien gestionado es tan importante como el presupuesto o el diseño.
Tamaño y complejidad del proyecto
Claramente, cuanto mayor sea el tamaño y la complejidad del proyecto, mayores serán los costes. Contrata a un profesional que incluya en su proyecto la definición del mobiliario, de los acabados y el estudio de la iluminación. De esta forma podrá controlar desde el principio estos factores, tanto a nivel de coherencia estética como a nivel económico, sin llegar al final de la obra sin presupuesto o fuerzas para terminar tu casa. Después de un largo proceso de reforma, con meses de obras y continuas idas y venidas de operarios, es muy probable que te sientas agotado y sin ganas de seguir tomando decisiones importantes, especialmente en lo que respecta al mobiliario.
Si necesitas posponer alguna parte, hazlo solo con aquellas zonas que no sean esenciales o que puedas gestionar tú mismo sin complicaciones, como muebles auxiliares o piezas no empotradas.
También puedes aplazar espacios que por el momento no tengan un uso definido o urgente —como una habitación infantil si aún no hay hijos, o un trastero que funciona como almacén—, para retomarlos con calma cuando sea realmente necesario.
Y es que los muebles también requieren planificación, tiempos de fabricación, coordinación de montajes y, a menudo, más profesionales implicados. Por eso, lo más recomendable es incluir el diseño del mobiliario durante la reforma o justo al finalizarla, cuando aún tienes el proyecto fresco y puedes coordinarlo todo de forma más eficiente. Si lo dejas para más adelante, existe el riesgo de tener que modificar lo ya hecho o recurrir a soluciones más costosas como muebles a medida no previstos.
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